PeluangNews, Jakarta – Pertumbuhan harga properti residensial di pasar primer masih terbatas pada triwulan III 2026. Di tengah kenaikan harga yang melambat, penjualan rumah juga mengalami tekanan dengan kontraksi yang semakin dalam, mencerminkan belum kuatnya permintaan terhadap hunian baru.
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia (BI) menunjukkan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan III 2026 tumbuh 0,58% secara tahunan (year-on-year/yoy). Angka ini sedikit lebih rendah dibandingkan pertumbuhan pada triwulan II 2026 sebesar 0,69% (yoy).
Perlambatan terutama terjadi pada harga rumah tipe menengah dan besar. Harga rumah tipe menengah tumbuh 0,63% (yoy), melambat dari 0,83% pada triwulan sebelumnya. Sementara itu, rumah tipe besar tumbuh 0,57% (yoy), lebih rendah dibandingkan 0,68% pada triwulan II 2026.
Sebaliknya, pertumbuhan harga rumah tipe kecil meningkat menjadi 0,55% (yoy), dibandingkan 0,49% pada triwulan sebelumnya.
Secara triwulanan (quarter-to-quarter/qtq), IHPR pada triwulan III 2026 tumbuh 0,11%, melambat dibandingkan 0,26% pada triwulan II 2026. Perlambatan ini terutama dipengaruhi oleh pertumbuhan harga rumah tipe menengah dan besar yang masing-masing hanya mencapai 0,13% dan 0,08%.
Dari sisi wilayah, hasil survei terhadap 18 kota menunjukkan tujuh kota mengalami perlambatan pertumbuhan harga properti residensial, sementara satu kota mencatatkan kontraksi. Yogyakarta menjadi satu-satunya kota yang mengalami penurunan harga secara tahunan, yakni sebesar 0,05%, setelah pada triwulan sebelumnya masih tumbuh 0,77%.
Sebaliknya, pertumbuhan harga rumah di Pekanbaru dan Samarinda meningkat. Harga rumah di Pekanbaru tumbuh 3,64% (yoy), sedangkan Samarinda mencatatkan pertumbuhan 0,79% (yoy).
Tertekan di Semua Tipe
Tekanan pasar properti juga terlihat dari penjualan rumah di pasar primer. Pada triwulan III 2026, penjualan properti residensial secara tahunan terkontraksi 8,43%, lebih dalam dibandingkan kontraksi 2,36% pada triwulan sebelumnya.
Penurunan penjualan terjadi pada seluruh tipe rumah. Penjualan rumah tipe besar berbalik arah dengan mencatatkan kontraksi 10,78% (yoy), setelah pada triwulan II 2026 masih tumbuh 13,08%.
Sementara itu, kontraksi penjualan rumah tipe kecil semakin dalam menjadi 4,95% dari sebelumnya 2,88%. Penjualan rumah tipe menengah juga mengalami kontraksi 15,42%, dibandingkan 10,51% pada triwulan sebelumnya.
Secara triwulanan, penjualan properti residensial bahkan mengalami kontraksi 11,10% pada triwulan III 2026, berbalik dari pertumbuhan 9,39% pada triwulan sebelumnya.
Penurunan tersebut terutama dipengaruhi oleh penjualan rumah tipe besar yang terkontraksi 31,75% dan rumah tipe kecil sebesar 7,67%. Adapun penjualan rumah tipe menengah masih terkontraksi 4,55%, meskipun lebih baik dibandingkan kontraksi 8,59% pada triwulan II 2026.
BI mencatat sejumlah faktor masih menjadi tantangan utama bagi pengembangan dan penjualan properti residensial. Kenaikan harga bahan bangunan menjadi tantangan terbesar dengan pangsa 26,24%, diikuti masalah perizinan dan birokrasi sebesar 17,17%.
Faktor lainnya adalah suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sebesar 15,71%, perpajakan 10,54%, serta tingginya proporsi uang muka dalam pengajuan KPR sebesar 10,05%.
Sementara itu, suku bunga KPR tercatat relatif stabil pada level 7,47% dibandingkan triwulan sebelumnya.
Didominasi KPR
Dari sisi pembiayaan, pengembang masih mengandalkan dana internal perusahaan untuk membiayai pembangunan properti residensial. Pada triwulan III 2026, sumber pembiayaan tersebut mencapai 73,94% dari total kebutuhan pembiayaan pengembang.
Sumber pembiayaan lainnya berasal dari pinjaman perbankan sebesar 17,98% dan pembayaran konsumen sebesar 8,08%.
Di sisi konsumen, KPR masih menjadi skema utama pembelian rumah di pasar primer dengan pangsa 70,68% dari total transaksi. Pembelian melalui skema tunai bertahap mencapai 20,96%, sedangkan pembayaran tunai sebesar 8,37%.
Sejalan dengan itu, nilai KPR secara tahunan tumbuh 4,80% pada triwulan III 2026, meningkat dibandingkan pertumbuhan 4,70% pada triwulan sebelumnya. Secara triwulanan, nilai KPR tumbuh 1,40%, lebih tinggi dibandingkan 1,24% pada triwulan II 2026.
